پایان دوران املاکی‌ها

پیام فارس - فرهیختگان /متن پیش رو در فرهیختگان منتشر شده و بازنشرش در آخرین خبر به معنای تاییدش نیست
فاطمه سادات مرتضوی| در سال‌های اخیر، فناوری و الکترونیکی شدن در تمامی فرایند کار‌های انسان نفوذ کرده است. با گسترش زیرساخت‌های فناوری اطلاعات و حرکت دولت‌ها و بخش خصوصی به سوی تحول دیجیتال، بازار معاملات املاک نیز دستخوش تغییرات بنیادینی شده است. برخی کارشناسان بر این باورند ورود سامانه‌های هوشمند به عرصه خدمات ملکی، آغازگر عصری تازه در مدیریت و اجرای فرایند‌های مرتبط با خرید، فروش، اجاره و تنظیم قرارداد‌های الکترونیکی املاک است. گرچه بازار املاک ایران همچنان با چالش‌هایی چون تورم اجاره مسکن و نوسانات شدید قیمتی مواجه است، اما به طور کلی ورود سامانه‌های هوشمند ملکی گامی مؤثر در مسیر شفافیت، سرعت و توانمندسازی کاربران در تصمیم‌گیری اقتصادی محسوب می‌شود. یکی دیگر از اتفاقات قابل تأمل سال‌های اخیر، عقب‌نشینی یکی از مشاغل سنتی در بازار املاک یعنی فضای کاری مشاوران املاک است که بخشی از آن با توسعه فضای دیجیتال در مسیر افول قرار گرفته است، موضوعی‌ که موجب نارضایتی شاغلان این صنف شده تا جایی که چندی پیش اتحادیه مشاوران املاک تهران برای افزایش درآمد اعضای خود، پیشنهاد افزایش حدود 2 برابری تعرفه حق کمیسیون معاملات ساخت، مسکن و اجاره را به اداره کل صنعت، معدن و تجارت تهران ارسال کرده است. 
خانه‌نشینی تورم در بازار مسکن
بازار مسکن همچنان درگیر رکود تورمی شدیدی است که از پاییز سال گذشته آغاز شده و تاکنون ادامه دارد. ثبات نسبی قیمت‌ها که از بهمن 1403 تاکنون حفظ شده، نشانگر کاهش شدید تحرک در این بازار است. در همین حال، تازه‌ترین گزارش‌های مرکز آمار از تداوم روند کاهشی تورم سالانه حکایت دارد، موضوعی که بیانگر کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلیل‌ تورم حاکم بر این بازار است. افزون بر این، نگرانی‌ها از تداوم یا تشدید تنش‌های سیاسی و تحولات بین‌المللی، موجب رشد انتظارات تورمی در میان فعالان اقتصادی شده است. در نتیجه، بخش عمده‌ای از نقدینگی به جای ورود به بازار‌های با ریسک بالا مانند مسکن، به سمت بازار‌هایی با نقدشوندگی بالا و امنیت بیشتر نظیر طلا و ارز سوق یافته است. طبق گزارش مرکز آمار ایران، در تیرماه 1404 نرخ تورم سالانه در بخش مسکن (اجاره‌بهای مسکن) به 38.4 درصد رسیده و تورم نقطه‌به‌نقطه نیز 35.6 درصد اعلام شده است. همچنین، نرخ تورم ماهانه مسکن در همین بازه زمانی 2 درصد گزارش شده است؛ ارقامی که در کنار افت معاملات، تأییدی بر ادامه رکود حاکم بر بازار املاک است. مرکز آمار ایران در خردادماه امسال، نرخ تورم سالانه مسکن را 39 درصد اعلام کرده بود همچنین تورم نقطه به نقطه و ماهانه مسکن در خرداد 1404 به ترتیب 36.8 درصد و 2.2 درصد بود و شاخص اجاره‌بهای مسکن در ماه گذشته 325.5 بود که در خرداد امسال شاخص اجاره در خردادماه امسال 319.2 اعلام شده بود. 
ثبت روزانه 400 قرارداد رایگان مسکن در سامانۀ «خودنویس»
طی سال‌های اخیر در نتیجه تغییر و تحولات در بازار مسکن و ازجمله الکترونیکی شدن قرارداد‌ها، یکی از مهم‌ترین اتفاقات، محدودتر شدن فضای شغلی و درآمد یکی از مشاغل سنتی حوزه املاک یعنی مشاوران املاک بوده است. 
بر اساس آمار‌های وزارت راه و شهرسازی و طبق آخرین آماری که در سامانه خودنویس منتشر شده، تا روز 11 مرداد سال جاری، تقریباً 124هزار و 867 قرارداد فروش ملک به صورت آنلاین در این سامانه ثبت شده است. به طور میانگین، تخمین‌ زده می‌شود روزانه بین 400 تا 500 قرارداد فروش در این سامانه ثبت می‌شود. افزون بر این تعداد قرارداد‌های اجاره ثبت‌شده در سامانه خودنویس از ابتدای فعالیت سامانه تا روز گذشته معادل 2 میلیون و 468 هزار و 859 فقره می‌باشد که نسبت به تعداد قرارداد‌های اجاره در سه روز گذشته 1000 عدد بیشتر شده است و می‌توان تخمین زد روزانه 350 قرارداد اجاره در سامانه خودنویس منعقد می‌شود. 
پایتخت‌نشین‌ها در صدر اجاره‌نشینی در مرداد 1404
بررسی‌های «فرهیختگان» از آمار قرارداد‌های اجاره ثبت‌شده تا 8مردادماه سال جاری در سامانه خودنویس حاکی از آن است که بیشترین قرارداد اجاره توسط پایتخت‌نشین‌های تهرانی ثبت شده که معادل 429 هزار و 695 فقره بوده است. پس از استان تهران، در استان‌های البرز و آذربایجان شرقی بیشترین قرارداد اجاره تنظیم شده است که به ترتیب189 هزار و 642 قرارداد و 167 هزار و 722 قرارداد بوده است؛ یعنی این استان‌ها در مجموع 32 درصد از کل آمار اجاره در کشور را تشکیل می‌دهند. گفتنی است استان‌هایی مانند اصفهان، گیلان و فارس که جزء استان‌های با جمعیت نسبتاً بالا و مهم در کشورند به ترتیب در رتبه‌های 4 تا 6 ثبت بیشترین قرارداد اجاره تا 8 مرداد 1404 ایستاده‌اند. استانی که تا 8 مرداد کمترین تعداد قرارداد اجاره را ثبت کرده است استان خراسان جنوبی است که حدود 11 هزار و 450 قرارداد اجاره ثبت کرده است. استان‌هایی که پس از خراسان جنوبی، کمترین تعداد قرارداد اجاره را ثبت کرده‌اند؛ استان‌های ایلام و سمنان هستند که به ترتیب 13 هزار و 600 قرارداد و 17 هزار و 290 قرارداد اجاره را تا 8 مرداد 1404 ثبت کرده‌اند. البته نکته قابل تأمل این مقایسه اینجاست که این سامانه حدود 2 هزار و 628 قرارداد اجاره در این تاریخ داشته که مشخص نیست در کدام استان منعقد شده است. 
همدان؛ پرچمدار فروش ملک در سامانه خودنویس!
بررسی‌ها از آخرین آمار سامانه معاملات ملکی خودنویس نشان می‌دهد، در روز 8 مرداد 1404 نزدیک به 9 هزار قرارداد فروش ملک در سامانه خودنویس ثبت شده و استان همدان با ثبت 4567 قرارداد فروش، نیمی از فروش ملک در کشور را در دست دارد و رکورددار فروش ملک در کشور است. پس از آن استان‌های البرز و کرمانشاه دومین و سومین استان با بیشترین ثبت قرارداد فروش ملک در کشورند و تا 8 مرداد امسال به ترتیب 879 و 591 قرارداد فروش ملک را ثبت کرده‌اند. استان تهران اما با وجود تورم سرسام‌آور در بازار مسکن که گریبان‌گیر ساکنان پایتخت شده است توانست رتبه سیزدهم فروش ملک را به خود اختصاص دهد و 99 قرارداد فروش ملک را در این تاریخ ثبت کند. در مقابل استان‌های کرمان، یزد و سیستان‌و‌بلوچستان کمترین قرارداد فروش ملک را در تاریخ 8 مرداد ماه ثبت کرده‌اند که کمتر از 10 عدد بوده است. 
البرزی‌ها رتبۀ اول ثبت رایگان اجاره‌نامه‌ها
سرانه تعداد قرارداد‌های اجاره بر اساس جمعیت شاخصی است که میزان تمایل و رغبت جمعیت هر استان را برای ثبت قرارداد فروش یا اجاره در سامانه‌های هوشمند مانند خودنویس نشان می‌دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ کل قرارداد‌های اجاره بر اساس جمعیت به تعداد قرارداد تا 10 مرداد 1404 به طور میانگین در کشور 2هزار و 932 به ازای 100 هزار نفر بوده است. در میان استان‌های کشور، استان البرز بیشترین نرخ ثبت قرارداد اجاره براساس جمعیت را داشته که به ازای هر 100 هزار نفر 6 هزار و 169 نفر بوده است. استان‌های گیلان و قزوین دومین و سومین استان با بیشترین تمایل به ثبت قرارداد اجاره ملک در سامانه‌های هوشمند هستند که نرخ قرارداد اجاره آن‌ها به ترتیب 5652 و 4237 عدد به ازای 100 هزار نفر بوده است. این شاخص برای استان تهران، با بیش از 14.5 میلیون نفر جمعیت 3 هزار و 72 قرارداد اجاره به ازای 100 هزار نفر جمعیت بوده است که رتبه آن را به 14 در میان 32 استان تقلیل داده است. در مقابل استان‌های خراسان جنوبی، کرمان و سیستان‌و‌بلوچستان کمترین نرخ قرارداد اجاره بر حسب جمعیت را تا 8 مرداد 1404 داشته‌اند که به ترتیب 1438 ،1020 و 743 قرارداد به ازای 100 هزار نفر جمعیت بوده است. 
زمان خداحافظی با مشاوران املاک فرارسیده؟
با گسترش سامانه‌های هوشمند و استارتاپ‌های فعال در حوزه املاک، فضای سنتی کسب‌وکار مشاوران املاک در حال دگرگونی گسترده‌ای است. این در حالی است که بازار مسکن هم‌زمان یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکودی خود را تجربه می‌کند. ترکیب این دو عامل، چشم‌انداز اشتغال در حوزه مشاوره املاک را با چالش‌های جدی مواجه کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد از زمان راه‌اندازی سامانه‌های ثبت هوشمند قراردادهای ملکی، سهم فعالیت مشاوران املاک در معاملات رسمی به‌صورت محسوسی کاهش یافته است. الکترونیکی‌شدن فرایند ثبت قرارداد و حرکت به‌سوی ثبت رایگان قراردادها، موجب کمرنگ‌شدن نقش مشاوران املاک سنتی شده و عملاً بسیاری از فعالیت‌های آن‌ها را به حاشیه رانده است. در کنار این تحولات در الکترونیکی‌کردن سامانه‌های معاملات ملکی، رکود سنگین بازار نیز فشار مضاعفی بر فعالان این حوزه وارد کرده است. کاهش تقاضای مصرفی، افت معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها باعث شده درآمد مشاوران به‌شدت کاهش یابد. کاهش معاملات در املاک تا جایی بوده که اخیراً این صنف طی نامه‌ای به وزارت صمت، خواستار افزایش دو برابری نرخ کمیسیون خود شده است.
کارشناسان بر این باورند که این کاهش درآمد از دو مسیر اصلی حاصل شده است: کاهش حجم معاملات در اثر رکود بازار مسکن و حذف یا تضعیف نقش مشاوران از طریق جایگزینی با سامانه‌های دیجیتال. اما نکته قابل‌تأمل اینجاست که مقاومت تاریخی بازار املاک ایران در برابر دیجیتالی‌شدن، در حال شکسته‌شدن است. با این حال، این تحولات کافی نیست؛ چرا‌که این شغل نیز در حال از بین رفتن است. پلتفرم‌های هوشمند که در ابتدا بیشتر نقش اطلاع‌رسانی داشتند، اکنون به ارائه‌دهندگان کامل خدمات تبدیل شده‌اند و در بسیاری موارد، مسیر معامله را بدون نیاز به بنگاه‌های سنتی پیش می‌برند. در چنین شرایطی بود که در روزهای گذشته برخی مشاوران املاک اقدام به مکاتبه برای افزایش دو برابری نرخ کمیسیون کرده‌اند تا بخشی از فشارهای اقتصادی را جبران کنند؛ اما این اقدامات تاکنون نتیجه‌ای نداشته است. به نظر می‌رسد گرچه فعلاً نمی‌توان از حذف مشاوران املاک از فرآیند واسطه‌گری معاملات سخن گفت، اما پرواضح است که نقش سنتی مشاوران در اکوسیستم جدید در حال تغییر است و تنها فعالان مولد (سازندگان و توسعه‌دهندگان مسکن) می‌توانند در فضای جدید باقی بمانند.
درآمد مشاوران املاک کاهش یافته است
مسعود نجفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک، درباره اثرات هوشمندسازی معاملات املاک به «فرهیختگان» گفت: «مشکل اصلی اینجاست که با وجود هوشمندسازی معاملات مسکن، این سامانه‌ها عملاً درآمد مشاوران را کاهش داده‌اند؛ چرا‌که باوجود راه‌اندازی و آمادگی برای فعالیت، زیرساخت‌های مالیاتی، الکترونیکی و آماری چندان آماده نیستند.» دبیر اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه سامانه «خودنویس» عملاً تغییر محسوسی در وضعیت بازار ایجاد نکرده اما باعث آسیب اقتصادی به صنف مشاوران املاک شده، گفت: «سایت و اپلیکیشن به‌خودی‌خود نمی‌توانند تأثیر محسوسی در معاملات بازار و رکود حاکم بر بازار مسکن داشته باشند. اما درآمد مشاوران املاک به‌شدت افت کرده است؛ چرا‌که بخشی از فرایندهای سنتی از بنگاه‌ها خارج شده، ولی همچنان مالیات‌ها و هزینه‌های جاری پابرجاست. امیدواریم سازمان امور مالیاتی این کاهش درآمد را لحاظ کند.»
فرایندهای معاملات مسکن نیمه‌الکترونیک است
او در خصوص سازوکار فعلی سامانه‌های هوشمند از جمله «خودنویس» افزود: «اگرچه بخش زیادی از مراحل قراردادها به‌صورت آنلاین انجام می‌شود، اما همچنان نیاز به مراجعه حضوری به بنگاه باقی است. ثبت کد رهگیری، تأیید نهایی و برخی گام‌های فنی نیاز به حضور فیزیکی مشاور دارد. ضعف اینترنت، قطعی برق و پیچیدگی سامانه نیز بر دشواری‌ها افزوده است.» دبیر اتحادیه مشاوران املاک، یکی دیگر از مشکلات کنونی را هزینه‌های سامانه‌های هوشمند عنوان کرد: «اکثر پلتفرم‌هایی که خدمات مسکن ارائه می‌دهند، تعرفه‌های خود را بدون هیچ‌گونه نظارتی افزایش می‌دهند. البته که این رقم چندان نسبت به تعرفه‌های حضوری بالا نیست، اما هزینه و آسیب اصلی متوجه مشاوران املاک است، بدون آنکه جایگاهی در سیاست‌گذاری این فضا داشته باشند.»
رکود بلای جان بازار مسکن شده است
در ادامه، وی از کاهش چشمگیر معاملات ملکی گفت: «قدرت خرید مسکن در مردم به‌شدت کاهش یافته و بسیاری از مالکان و مستأجران بدون مراجعه به بنگاه، قراردادهای خود را تمدید می‌کنند. رکود در صنعت ساختمان جدی است. همکاران ما می‌گویند تعداد معاملات در برخی مناطق حتی به صفر نزدیک شده است. در چنین شرایطی، بسیاری از مشاوران صرفاً با هزینه‌های ثابت اداره دفتر مواجه‌اند و عملاً درآمدی ندارند.»
وی با ارائه چند پیشنهاد، خواستار اصلاح مسیر اجرای سامانه و حمایت از صنف مشاوران شد؛ از جمله اینکه فرایندهای سامانه «خودنویس» تسهیل یابد و زیرساخت اینترنتی بهبود پیدا کند. وی تأکید کرد: «دولت باید کاهش درآمد مشاوران را در محاسبات مالیاتی لحاظ کند. نظارت و شفاف‌سازی بر تعرفه‌های سکوهای آنلاین افزایش یابد و نقش رسمی و تخصصی مشاوران املاک در فرایند انعقاد قراردادهای اجاره و فروش ملک در نظر گرفته شود.» دبیر اتحادیه مشاوران املاک در پایان گفت: «اگر روند فعلی ادامه یابد، صنعت ساختمان به رکود کامل خواهد رسید. این صنعت پیشران اقتصاد کشور است و بیش از 200 شغل مستقیم و غیرمستقیم با آن گره خورده است. انتظار خرید خانه به بیش از 100 سال رسیده است. اگر قرار است جوانی خانه‌دار شود، باید دولت از طریق تعاونی‌های معتبر و طرح‌های اقساطی، امکان خرید تدریجی را فراهم کند.»